正文

部分产权人签订的居间合同有效

案例：曹女士与其老公王先生看上一套杨浦区的房子，价值两百万元，在中介曹女士王先生与张先生签订了该房屋的《居间协议》约定居间协议签订后九十日内签订房屋买卖合同。曹女士和王先生签订合同当日向张先生支付了定金五万元。签订居间协议时张先生产证还未办出来，后来产证上写了三个人的名字，即张先生和儿子小张和儿媳小冯。现在小张和小冯不想出售房屋，故双方发生纠纷。

那么，这份由张先生一人和曹女士、王先生签订的居间协议有效么？可以追究张先生的违约责任么？

法律分析：

按照合同法的规定，房屋买卖合同应当要经过全体产权人签字才能生效，或者尽管产权人未签字，但是所有产权人授权他人或者事后明确追认的合同依然有效，否则合同将因为侵害了产权的合法权益而归于无效，因此许多人从上面的理论推导出居间合同是不是必须也要产权人全部签字才生效的误解。

但是居间协议和房屋买卖合同是独立的两份合同，两份合同在法律上性质完全不同。居间合同的目的是为了在将来某个确定的时间签订正式房屋买卖合同，而房屋买卖合同的目的是变更房屋的产权，所以两者有本质的区别。也就是说居间合同并非以直接改变房屋的产权为目的，所以居间合同并非必须要有所有产权人签字。

居间协议签订后就对签订合同的当事人产生法律效力，其效力并不能针对其他产权人。根据居间协议支付的定金，具有保证签订买卖合同的效力，若居间协议的当事人一方违反居间协议的约定，无法保证买卖合同的签订，那就应当承担违约责任，定金可以适用定金罚则，双方返还或支付。