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徐君霞律师,上海汉盛律师事务所合伙人律师,法学硕士,最高人民检察院民行案件咨询专家;上海律协知识产权专业委员会委员;浦东新区专业人民调解中心首批特邀调解员;上海消费者权益保护委员会法律专家;上海律协评定的建筑房地产、婚姻家庭律师资深婚姻律师。 徐律师二零零七年开始从事律师工作,至今已经为上百家企事业单位提供过法律服务,并承办过数百件诉讼案件和非诉项目。[详细简介]
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房屋买卖阴阳合同以真实意思为准 作者:admin    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2015-03-05

律师提示:房屋买卖合同纠纷中,若原被告既签订了示范文本的《房屋买卖合同》,而且私下还签订了与示范文本不同的《房屋买卖协议》,虽然示范文本合同已经在房产交易中心备案,但是还要审查当事人的真实意思,以当事人双方的真实意思为准,若私下签订的《房屋买卖协议》反映了当事人的真实意思表示,那就应当支持私下签订的《房屋买卖协议》的效力,双方都按照该协议履行。

上海市第二中级人民法院
民事判决书
(  * )沪二中民二(民)终字第***号
  上诉人(原审被告)上海某投资有限公司。
  法定代表人***,董事长。
  委托代理人**,上海**律师事务所律师。
  委托代理人**,上海**律师事务所律师。
  被上诉人(原审原告)陈女士。
  被上诉人(原审原告)李先生。
两被上诉人之共同委托代理人徐君霞,上海**律师事务所律师。
  
  上诉人上海某投资有限公司(以下简称某公司)因租赁合同纠纷一案,不服上海市普陀区人民法院(**** )普民三(民)初字第*号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。
  原审法院经审理查明,2005年4月14日,某公司(甲方)与陈女士、李先生(乙方)订立《房地产转让协议书》一份,协议第二条“价格及付款方式”中约定,某公司将上海市某路某号、某号甲某室、上海市长寿路某号、某号甲某室两套商铺向陈女士、李先生转让,总价为人民币(以下币种均为人民币)8,318,590元;协议签订后五日内,陈女士、李先生向某公司支付总价款的30%作为首期购房款;双方签订专用《上海市房地产买卖合同》之后五日内,陈女士、李先生向某公司支付购房款的60%;办理过户手续前,陈女士、李先生须付清全部房款。同时,双方在该协议第六条“租金结算”中约定:“甲、乙双方同意自乙方交齐首期购房款50%之日起,开始按比例计算租金,待全部购房款付清之日起,租金开始按合同约定完整计算(甲方承诺前五年除税外净租金按购房款总额的8%支付给乙方)”。2005年4月18日,双方又订立《补充合同》一份,其中第一条约定“根据二〇〇五年四月十四日甲乙双方所订房地产权转让协议书中第六条甲方承诺由购房之日开始五年内除税外年净租金按实际购房款总额的8%支付给乙方,租金的税金由甲方支付”。2005年4月21日,陈女士、李先生向某公司支付房款3,000,000元。2005年5月9日,某公司向陈女士、李先生出具“协议”一张,载明“经双方同意,上海某路某号某室某室两套商铺租金从2005年5月1日起计算给买方陈女士、李先生(具体金额按原先所订协议计算)”。2005年5月10日,陈女士、李先生向某公司支付房款4,000,000元。2006年3月30日,为系争商铺买卖得以备案登记,陈女士、李先生与某公司订立了《上海市房地产买卖合同》两份,合同约定上海市某路某号、某号甲某室转让价款为2,619,360元、上海市某路某号、某号甲某室转让价款为2,338,740元。2006年4月14日,两套商铺完成权利登记,上海市某路某号、某号甲某室权利人为李先生,上海市某路某号、某号甲某室权利人为陈女士。2006年6月2日,陈女士、李先生向某公司支付钱款164,360元。此后,双方为房屋的房款及租金结算产生争议,陈女士、李先生于2007年8月16日诉至法院,请求判令对方支付租金及利息。
  原审法院另查明:一、双方对系争两套商铺之总购房款由陈女士、李先生共同支付无异议。二、庭审中,双方对两套商铺的总价为8,318,590元,陈女士、李先生办证所需的税费等为176,744元,陈女士、李先生就系争两套商铺买卖共向某公司支付7,164,360元不持异议。三、据陈女士、李先生提供的“结算清单”载明,两套房屋总价为8,318,590元,两年租金为1,330,974元,应付房款为6,987,616元,另加税费176,744元,应收款为7,164,360元,该“结算清单”页右下方有“朱德龙”签名,落款日期为2006年6月1日。四、陈女士、李先生提供的某公司于2006年6月2日出具的收据上载明,陈女士、李先生付款164,360元,其收款事由为“收某室、某室代办产证费用”。
  原审法院认为,当事人的合同权益受法律保护,在行使合同权利、履行合同义务时,应遵循诚实信用原则。就本案所涉房屋,双方之间对陈女士、李先生作为买受方、某公司作为出卖方及陈女士、李先生作为出租方、某公司作为承租方并以购房款与房租相抵扣的民事关系不持异议,对此予以确认。本案双方争议焦点有二:一、双方约定的年租金计算基数是房地产转让协议约定的购房款总额,还是陈女士、李先生实际支付的购房款累计总额;二、租金支付的时间点是租期年度起始之时,还是租期年度结束之时,即所谓的“先付后用”与“先用后付”之争。上述争议之产生系因双方所订协议约定不明确或双方对约定条款理解产生歧义所致。本案中,双方虽然为房屋买卖与租赁订立了一系列书面协议,但在实际操作中,双方并未完全按照书面约定严格履行,比如房款的支付及房屋产权过户手续的办理等,且该部分未按书面约定履行的行为亦得到了相对方事实上的认可,故对本案房屋买卖及租赁关系中权利义务的认定,除由协议约定之外,双方约定不明或协议条款解释存有分歧的,还应结合当事人双方客观上的实际履约行为及符合房屋买卖、租赁一般交易习惯的常理依法予以判定。
  针对当事人之间租金支付日期的争议,虽然当事人之间对此并无明确书面约定,陈女士、李先生提供的录音资料亦未能印证其观点,但根据陈女士、李先生于“结算清单”形成次日向某公司支付了两套商铺办理权证费用余款的事实,该款项加上陈女士、李先生先前支付的房款,陈女士、李先生总计已支付款项为7,164,360元,此金额与“结算清单”所表明的“总房价扣除两年租金再加上税费”而列出的应收款数额一致。庭审中,某公司对两套商铺总价、陈女士、李先生办理权证费用及与陈女士、李先生就两套商铺买卖事宜向某公司已付的款项数额均无异议,而“结算清单”上所显示的内容又与上述各项钱款的金额相吻合,故陈女士、李先生提供的“结算清单”虽未有原件,但其内容已经由陈女士、李先生事后的付款行为及某公司出具的收据内容所印证,对此予以认定。根据“结算清单”内容,双方于2006年6月结算时,某公司给付陈女士、李先生用以抵扣房款的租金为两年租金,再结合双方为租金支付及计算方法专门制定的补充协议中某公司有承诺“由购房之日开始……支付”及“两套商铺租金从2005年5月1日起计算给买方”的意思表示,应认定双方对按租期年度开始之时履行租金支付义务已实际认可,故对陈女士、李先生主张的租金计算起始时间予以支持。
  针对当事人之间租金计算基数的争议,双方先后订立的协议中有两项条款对此作了约定,即先订立的《房地产转让协议》第六条及之后签订的《补充合同》第一条。根据《房地产转让协议》第六条约定内容,可反映出租金计算从陈女士、李先生支付房款至50%之日起以实际支付的房款按比例计算的意思表示。之后双方又签订的《补充合同》第一条内容明确了协议第六条约定的租金按实际购房款总额的8%计算,对此,陈女士、李先生认为《补充合同》第一条变更并更明确地约定了租金计算基数为实际购房款总额,即房地产转让协议约定的总房价而非双方签订的《房地产买卖合同》约定的房屋转让价;某公司则认为《补充合同》第一条只对房地产转让协议第六条部分内容作了变更,并未对全部内容进行变更,根据两项条款内容结合起来理解,双方约定的仍是以陈女士、李先生实际支付的房款作基数滚动计算租金。首先,按陈女士、李先生以《房地产转让协议》约定的购房款总额作为租金计算基数的方法,某公司须支付的年租金为固定数额,款项的支付、结算及相关房款的抵扣较为便利;相对的,按某公司以陈女士、李先生实际支付房款额作为租金计算基数的方法,因陈女士、李先生实际支付房款的方式为分段支付或不定时支付,在此基础上某公司须支付的年租金必为不定数额,款项的支付、结算及相关房款的抵扣极为繁琐。两者相比较,陈女士、李先生的计算方法更符合通常民事合同中资金的结算习惯。其次,因当事人之间确为房屋买卖先后订立了《房地产转让协议书》、《上海市房地产买卖合同》,此两份合同对转让价款的约定又不一致,双方实际交易价格并非依《上海市房地产买卖合同》约定,故陈女士、李先生认为补充合同中之所以将租金计算的基数表述为“实际购房款总额”即是为了将《房地产转让协议书》约定的转让总价与《上海市房地产买卖合同》约定的虚构转让价款相区别,避免产生歧义的陈述符合客观情况,可信度较高,而某公司认为《补充合同》第一条是对协议第六条约定的部分变更,原约定租金计算方法并未改变的主张在双方签订的补充合同第一条约定内容并未体现,且从《补充合同》第一条的“实际购房款总额”的文字表述中亦无法得出系指实际已支付的购房款总额的意思表示。再次,基于前述理由,因对“结算清单”予以认定,在“结算清单”上总房价扣除的两年租金金额数与以按协议约定转让款为基数计算得出的两年租金金额一致,故应当认定双方实际履行中亦按协议约定的转让价为基数计算租金。
  综上所述,结合当事人之间的交易客观事实、协议约定及庭审陈述,对陈女士、李先生的请求某公司支付房租的诉请予以采信,即系争房屋的租金计算应以两套房屋的总价8,318,590元为基数按比例计算,房屋租金应自2005年5月1日起算,以此方法,经2005年、2006年两年陈女士、李先生应付购房款与某公司应付房租相抵扣后,至2007年应视为陈女士、李先生已付清全部房款,某公司应于2007年5月支付该年度的房租,现某公司未履行付款义务,应承担相应法律责任。另,双方在交易过程中缺乏法律意识草率缔约,使得协议的重要权利义务约定不明,而实际履行过程中又存有未严格按照约定而随意更改书面合约内容的行为,因此产生了此次讼争,为此双方均有一定过错,加之在房屋交易过程中双方另有为达成登记目的而违规缔约的行为,故对本次诉讼中陈女士、李先生要求某公司支付租金利息的诉请不予支持。双方应在以后的民事活动中引以为戒。据此,原审法院作出判决:一、上海某投资有限公司应于判决生效之日起十日内支付陈女士、李先生上海市某路某号、某号甲某室、204室商铺的2007年度(自2007年5月1日至2008年4月30日止)租金665,487.20元;二、对陈女士、李先生的其余诉请不予支持。
  某公司不服原判,向本院提起上诉称,1、被上诉人提供的所谓“结算清单”仅是复印件,而非原件,上诉人对此真实性提出异议,要求被上诉人提供原件,以便对该份材料上“朱德龙”三字是否系朱德龙本人所签进行鉴定;2、上诉人在原审中收到法院转来被上诉人提交的证据五(即该“结算清单”)复印件上,左下角处存有“同意从05.5.1已付清首款,按比例给付租金”的字样,而被上诉人称其所持有的该“结算清单”复印件上则没有这段文字。由于双方持有的该“结算清单”内容不尽一致,因此查看原件进行比对尤为必要。3、该“结算清单”系本案的主要证据,在存在诸多嫌疑的情况下,原审法院竟然仅凭复印件即认定其效力,有悖法律常识。4、本案的争议焦点有二,其一,双方约定的年租金计算基数是房地产转让协议约定的购房款总额还是被上诉人实际已付的购房款累计总额。上诉人认为2005年4月14日双方签订的《房地产转让协议书》第六条已有明确约定,该条款内容:“甲乙双方同意自乙方交齐首期款50%之日起,开始按比例计算租金,待全部购房款付清之日起,租金开始按合同约定完整计算(甲方承诺前五年除税外净租金按购房款总额的8%支付给乙方)。”之后,双方于2005年4月18日签订了《补充合同》,约定“根据2005年4月14日双方所订房地产转让协议书中第六条甲方承诺由购房之日开始五年内除税外年净租金按实际购房款总额的8%支付给乙方,租金的税金由甲方支付”。依据上述约定的内容可以清晰地知晓:(1)已付房款的数额是租金的计算基数,租金是按照已付房款的比例计算而得,(2)当付清全部购房款之日起,租金可按购房款总额的8%计算;(3)《补充合同》作了三项补充合约,①租金起算日由付清首付款50%起改为购房之日起计;②由7%改为8%;③租金的税金由甲方支付。该三项补充并没有改变协议书按已付房款的比例计算租金的约定内容。另从时间节点上分析,《补充合同》中所载的“实际购房款”也不可能是针对为办理房产过户手续而签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的名义购房款,因为双方当时还未签订《上海市房地产买卖合同》。所以原审法院对该争议焦点的判断有误。其二,租金支付的时间节点是租期之初还是租期之末的问题。当事人没有约定支付租金的时间节点,产生歧义实属正常。但是上诉人认为基于本案的个案特性,即产生的租金将充抵购房款这一事实,所以将尚未产生的租金作为充抵购房款的数额实属不当,应该将已产生的租金分段计入购房款本金后再计算租金,这样才能客观、合理地保护双方当事人的利益。原审法院将一年共十二个月的租金判令在年初支付,不仅缺乏法律依据,而且违背社会常识。经原审法院在审理同类案件之时通过质证了解,当购房人希望在购房初期将日后的租金提前计入购房款时,购房人需另支付这部分的购房款利息。由此可见,原审法院将尚未产生的租金计入购房款本金的判断是错误的,且将一年(十二个月)的租金支付于初始也是错误的。故上诉要求撤销原判主文第一项,改判对被上诉人的原审诉请不予支持,诉讼费由被上诉人承担。
  被上诉人陈女士、李先生辩称,1、“结算清单”的原件在被上诉人向上诉人交涉催讨租金时被上诉人的工作人员调换成复印件,因当时现场比较混乱,被上诉人未曾留意发现,故现只有复印件,无法提供原件。2、被上诉人在原审中提交的证据五(即“结算清单”复印件)上并没有上诉人所称的“同意从05.5.1已付清首款,按比例给付租金”的字样,至于为何在上诉人的证据五上会有上述内容,被上诉人则不得而知。3、虽然“结算清单”系复印件,但并非孤证,被上诉人还提供了包括结算后的付款收据等其他一系列证据,这些证据能印证出该“结算清单”的内容是真实可信的,原审法院对此予以采纳是完全正确的。故不同意上诉人的上诉请求,请求维持原判。
  本院经审理查明,原审法院查明的事实无误,本院予以确认。
  本院另查明,在2006年4月14日某公司代办房产过户手续后,陈女士、李先生已实际取得涉案房屋的房地产权证。自2006年6月2日双方收付164,360元之后,也未发生过某公司向陈女士、李先生主张购房款未付清的情况。
  本院认为,本案中,“结算清单”及其内容是否属实,关系到双方之间在租金计付时间、计算口径之争执的确认,是决定本案处理的关键所在。虽然本案中陈女士、李先生提供的仅是“结算清单”复印件,但从双方在2006年6月2日收付164,360元的事实来看,是能够与“结算清单”对应的,再结合此前某公司代办房产过户手续后陈女士、李先生实际已取得涉案房屋的房地产权证,以及自收付164,360元之后某公司也未向陈女士、李先生主张购房款未付清的情况,对“结算清单”的真实性是可予确认的。在此基础上,应当确认李先生、陈女士的诉请主张是有依据的,原审法院对本案所作的判决并无不当。至于某公司称其收到对方提供的证据五(即“结算清单”)上另存有“同意从05.5.1已付清首款,按比例给付租金”字样的问题,首先,这与陈女士、李先生提供原审附卷的相应证据并不相符;其次,该内容的意思表示与“结算清单”上的其他内容的意思表示是左右互搏,彼此间形成冲突的,两者间只能存其一,而双方收付164,360元的行为说明留存的显然是“结算清单”上的其他内容,而不是该内容;再次,如果该内容是已为双方达成共识的意思表示,则某公司应该按照该内容或与对方进行结算或各自根据合同提出主张;如果这一前提成立,则某公司在2006年6月2日收付164,360元的行为本身就与之相悖,而某公司在陈女士、李先生已取得房地产权证且自2006年6月2日收付164,360元后从未向陈女士、李先生追讨房款余额的情况就更使人费解,令人无法置信。鉴于上述情况,对于该留存的内容本院不予确认。综上所述,某公司的上诉请求无理由与依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:
  驳回上诉,维持原判。
  二审案件受理费10,454元,由上诉人上海某投资有限公司负担。
  本判决为终审判决。
  
  审 判 长  李 虎
  代理审判员  葛 珉
  代理审判员  周刘金  
        年   月   日
  书 记 员  肖 函


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