上海市浦东新区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）浦民一（民）初字第9886号

原告奚慧明。

委托代理人徐君霞，远闻（上海）律师事务所律师。

被告上海旭康置业有限公司。

法定代表人朱瑜。

委托代理人王皎媚，上海君澜律师事务所律师。

委托代理人张清，上海君澜律师事务所律师。

原告奚慧明与被告上海旭康置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年3月12日立案受理后，依法适用简易程序，并于2015年4月29日、5月27日公开开庭进行了审理。原告奚慧明及其委托代理人徐君霞、被告上海旭康置业有限公司的委托代理人王皎媚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告奚慧明诉称，2014年10月2日，上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）向原告介绍了被告正在出售的浦东新区川周公路＊室（以下简称系争房屋），当天，中原物业和被告的工作人员告知原告，参加中原物业的团购并按时签约的可享优惠人民币（以下币种相同）48万余元，原告告知中原物业和被告工作人员原告已离婚，系单身，但他们告知原告可以找人对原告进行包装，原告在中原物业和被告工作人员的误导和诱导下原告向被告支付了定金10万元。2014年10月9日，被告督促原告签署《上海市商品房预售合同》，否则将没收定金。在被告的督促下，原告于2014年10月10日与被告签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），并缴纳了首付款3万元和登记费160元。后原告询问得知，所谓的包装是办理假结婚，涉嫌犯罪。因原告系外地户籍且单身根本不符合购房条件，无法办理贷款及产权证，故多次与被告进行沟通，要求退房退款，但被告拒绝。原告认为，被告作为房地产开发企业应当熟知上海的限购政策，却误导和诱导原告购买系争房屋，原告在得知被告所谓的包装是办理假结婚、涉嫌犯罪后要求退房，被告却拒绝，故提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告签订的预售合同；2、判令被告返还原告购房款13万元及登记费160元；3、判令被告赔偿原告利息损失3，441元（以130，160元为本金，自2014年11月2日起按照同期银行贷款利率计算至2015年4月29日止）。

被告上海旭康置业有限公司辩称，预售合同能否继续履行取决于原告，原告在签约时说过可以通过结婚或包装来履行合同，现因原告违背了签约时的承诺，导致预售合同无法履行，被告同意解除预售合同，但由于导致合同解除的过错责任在于原告，故根据预售合同补充条款二的约定，原告应承担违约金50万元，同时根据合同约定，该违约金可用原告已付款项冲抵，为此，原告已付房款不应退还，被告也不应承担房款利息。

经审理查明，2014年10月2日，原告在《＊案场客户购房优惠申请单》上签名，该申请单中写明，客户姓名奚慧明，房号9-502，签约建筑面积102.39平方米，现行销售价单价33，027.62，总价3，381，689，申请优惠单价28，323.08，总价290万，付款方式：2014年10月2日付10万，2014年10月9日付77万，按揭款203万于2015年2月20日支付。客户价格优惠申请情况说明（置业顾总填写）中填写：5万抵扣12万，XXXXXXX-120000=XXXXXXX，按时签约＋特殊优惠：XXXXXXX-361698=290万，被告的销售人员张琳在该栏内签名。当天，原、被告签订《定金合同》，合同约定，原告向被告预订系争房屋，预订的总房价为3，381，698元，原告同意在签订本合同时支付定金10万元，双方商定预订期为7天，原告于2014年10月9日前至周川公路XXX号与被告签订《上海市商品房预售合同》。上述合同签订的当天，原告支付被告定金10万元。2014年10月10日，原、被告签订预售合同（样张合同），合同约定，原告向被告购买系争房屋，购房款为每平方米建筑面积单价28，323.08元，总价暂定为290万元；原告在本合同签订之日支付13万元，在2014年11月10日前支付16万元，在2014年12月31日前支付58万元，余款203万元以按揭贷款方式于2015年3月20日前支付。合同补充条款二约定，在签订本合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的，甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有住房情况等属于乙方责任，乙方应承担违约责任，违约金为50万元。当天，原告支付被告首付款3万元及合同登记费160元。合同签订后，原告以其系外地户籍，且离婚单身，不符合在本市购房的条件为由向被告提出退房，未果，遂向本院提起诉讼。

另查明，原告系外地户籍，且离异，单身。

再查明，原告提供的原告与被告销售人员张琳于2014年10月26日在被告公司商谈的谈话录音及书面整理材料显示：……。张琳说“你再考虑一下，你看到底怎么做，上次你签合同之前，我直接把专门做这个事情的人电话号码给到你，你们自己说怎么做”，原告说“我之前确确实实不明白怎么回事，上海这边情况，我才过来，我在外地买房子都没存在这个情况，都可以自己单身买，单身可以买”，张琳说“上海不可以单身买，在定房子之前刘云霞、李静我们三个在场，都跟你说的很清楚，你问我要什么资料，我说户口簿、身份证、结婚证、小孩出生证，后来你到最后了才告诉我你没有结婚证，你说现在离婚了。到最后我们快定了，我们价格都快谈好了你才告诉我的。后来你说可以和你前面的老公复婚，我说可以的，只要签订正式合同之前拿到结婚证，拿不到结婚证不能签正式合同，只能草签那个合同，就是样张”。原告说“我现在没有办法”。张琳说“当时你说，假如不行的话怎么办，我说可以提供这种，他们帮你做，费用你们可以自己谈，怎么做都是他来帮你想办法，当时我跟你说的很清楚这个事情，最后你同意了，才付了定金，当天付了10万元。后来签约时，你说老公不愿意复婚了，再跟他们确定好，你也愿意，我们才把合同签下来的，这个都是一步步来的。……”。被告对上述录音资料的真实性没有异议。

以上事实，由经庭审质证的《＊案场客户购房优惠申请单》、《定金合同》、收据、预售合同、原告的离婚证、2014年10月26日原告与被告的销售人员张琳的谈话录音和按录音整理的书面资料及原、被告的陈述在案佐证。

审理中，原告表示，原告没有承诺过和前夫复婚，当时被告提出复婚是个途径，原告也询问了复婚不成如何处理，被告表示可以包装，原告是受到了被告的误导才签的合同。被告则表示，签订定金合同时原告提过要和前夫复婚，到签预售合同时，原告才说前夫不愿复婚。

本院认为，虽然，原、被告签订的预售合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，但是，由于原告系外地户籍，且离异单身，不符合在本市购房的条件，故预售合同无法继续履行。现原、被告均同意解除预售合同，并无不妥，应予准许。根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现原告要求被告返还购房款13万元及合同登记费160元，符合规定，应予准许。虽然双方签订的预售合同补充条款二约定，因原告未如实提供家庭情况及家庭人员名下拥有的住房情况即限购情况属于原告违约，原告应承担50万元违约金，但是，签订预售合同时，原告已告知被告其系离异单身，因此并不符合上述约定的情形，被告主张由原告承担50万元违约金并用原告已付款项抵扣，依据不足，本院不予采纳。至于原告主张的房款利息损失，本院认为，原告主张的房款利息损失是预售合同解除导致的原告损失，应当按照过错责任承担。鉴于原告系个人，故该利息应当按照中国人民银行公布的同期存款利率计算。从2014年10月26日原告与被告销售人员的谈话录音及被告的陈述可见，原、被告签订预售合同时被告已知晓原告系外地户籍，离异单身，且原告已告知被告不可能与前夫复婚，因此，原告不符合在本市购房的条件，即使通过对原告进行所谓的包装即办理假结婚来达到具备购房资格也是违反相关规定的，但双方仍然签订了预售合同，因此，导致预售合同无法履行，双方均有过错，且过错相当，据此，原告已付款的利息损失由原、被告按照过错责任分担。

综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：

一、解除原告奚慧明与被告上海旭康置业有限公司于2014年10月10日签订的《上海市商品房预售合同》；

二、被告上海旭康置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内退还原告奚慧明房款13万元及登记费160元；

三、被告上海旭康置业有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告奚慧明50%的已付款利息，该利息以130，160元为本金，按照中国人民银行公布的同期存款利率自2014年11月2日起计算至2015年4月29日止。

负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费2，903元，减半收取计1，451.50元，由原告奚慧明与被告上海旭康置业有限公司各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员　　张敏

二〇一五年六月十二日

书记员　　秦叶

附：相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保护。

第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

二、《中华人民共和国民事诉讼法》

第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。