上海市静安区人民法院 民事判决书

  （2014）静民三(民)初字第464号

原告龚燕萍，住上海市。

原告李亚，住上海市。

两原告共同委托代理人陈益麟，上海锦智律师事务所律师。

被告张秀兰，住上海市。

委托代理人荣金良，远闻（上海）律师事务所律师。

委托代理人徐君霞，远闻（上海）律师事务所律师。

被告德佑房地产经纪有限公司，住所地上海市。

法定代表人邵非，总经理。

委托代理人乐怡鸣，公司职员。

委托代理人施阳，公司职员。

原告龚燕萍、李亚诉被告张秀兰、德佑房地产经纪有限公司（以下简称德佑经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月25日受理后，依法由审判员姚晓菁独任审判，于同年10月16日公开开庭进行了审理。原告龚燕萍、李亚的委托代理人陈益麟，被告张秀兰的委托代理人荣金良、徐君霞，被告德佑经纪公司的委托代理人乐怡鸣、施阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告龚燕萍诉称，原告（买受方）、被告张秀兰（出售方）和被告德佑经纪公司（居间方）为买卖位于本市XXX路XXX弄XXX号房屋（以下简称系争房屋），于2014年6月20日签订《房地产买卖居间协议》（以下简称买卖居间协议）等，协议主要约定买卖系争房屋的价款、签订购房合同时间、违约责任以及承担违约责任方式等。原告按约分别于2014年6月20日、21日通过被告德佑经纪公司向被告张秀兰支付定金合计人民币5万元（以下币种均为人民币）。被告张秀兰收取定金后，遂生悔意以“事先考虑不周”为由，以不作为方式拒绝在约定的时间（2014年7月10日）与两原告签订正式买卖合同。被告张秀兰的拒签构成了根本性违约，使得合同的信赖基础荡然无存，故无论被告现如何表示，两原告已无可能再继续向被告购房，两原告起诉要求：1、解除买卖居间协议以及补充协议；2、被告张秀兰承担违约责任，双倍返还定金10万元；3、本案诉讼费用由被告张秀兰承担。

被告张秀兰辩称，原、被告间转让的为公房使用权，在公房同住人未签字同意的情况下，合同是无效的。原告无法根据无效的合同条款要求被告双倍返还定金。即使双方合同有效，在双方发生纠纷，涉及到双倍返还定金时，被告张秀兰及丈夫表示，虽然在国外的女儿对出售房屋有不同意见，但可以去做女儿的工作，继续出售房屋，而原告却明确表示不再购买系争房屋。被告张秀兰一方并未构成根本性违约，原告主张违约赔偿没有依据。被告张秀兰仅收到定金45,000元，合同无效后，被告张秀兰同意返还45,000元，对原告的其余诉讼请求均不同意。

被告德佑经纪公司辩称，原、被告之间签订的买卖居间协议为三方真实的意思表示，被告公司在签订协议之前已根据行业规范就同住人情况征询过被告张秀兰，基于被告张秀兰所提交的《租用居住公房凭证》及其明确的答复，被告公司有理由相信被告张秀兰有权就系争房屋进行委托出售，被告公司尽到了合理的注意义务，买卖居间协议应为有效。根据上海市关于公有住房承租权转让的相关规定，承租人在签订正式《上海市公有住房承租权转让合同》前，应征得同住成年人书面同意，再办理相关手续。根据买卖居间协议约定，被告张秀兰授权被告公司代为收取、保管定金，被告张秀兰所书收据亦明确表示知悉原告留存于被告公司的剩余定金5,000元，故被告公司认为原告实缴定金为5万元。如果原告与被告张秀兰同意解除房屋买卖关系，被告公司没有异议，但被告公司不同意在本案中一并解除居间合同，被告公司要求对居间协议部分另案处理。

经审理查明，被告张秀兰承租系争房屋，独用租赁部位为底层前间（22.6㎡）、天井、底层小卫生间，公用租赁部位为底层灶间。系争房屋中有被告张秀兰、案外人包祖修（被告张秀兰丈夫）、包唯宏（被告张秀兰女儿）三人户籍。

2014年6月20日，原告（乙方，买受方）、被告张秀兰（甲方，出售方）与上海德佑房地产经纪有限公司（丙方，居间方，现名称变更为德佑房地产经纪有限公司）签订买卖居间协议，约定：系争房屋权利人为甲方，甲乙双方明确该房地产的总房价款为210万元；乙方查验了系争房屋信息、户型分布等实际情况符合乙方的购房需求，为表示购买诚意，于2014年6月20日前向丙方支付意向金2万元，如甲方签署本协议，则乙方同意交付的意向金转为定金，待甲方签订本协议后两日内，乙方应自行或通过丙方补足定金（含首期定金）至5万元，甲方授权丙方代为收取并保管；甲、乙双方同意在本协议签订后十七日内共赴丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，若甲方未能依照本协议约定签订上述示范文本出售该房地产或相关权利人提出异议而导致本协议无法履行的，则应向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本协议约定签订上述示范文本的，则已支付甲方的定金（含由丙方保管的定金）不予返还；乙方承担本次交易过户手续费，甲方承担拆除违章及物业征询费用，甲方同意乙方于2014年7月10日前双方签定正式合同；三方还对房价款支付、交易过户、交房、居间报酬支付等其他事项进行了约定。当日，被告张秀兰收取了原告支付的定金2万元。

6月21日，被告张秀兰与原告李亚签订了一份《补充协议》，对房地产交易价格等事项作了补充约定。同日，被告张秀兰出具一份收据，内容为：今收到李亚购买本人系争房屋的定金3万元整，其中5,000元整由上海德佑地产代为买方李亚支付，待卖方提供以本人为开户人的上海工商银行账户后三个工作日内支付。约一、两天后，被告张秀兰即通知被告德佑经纪公司，因其他家庭成员不同意出售，不再签订正式合同，被告德佑经纪公司通知了原告，双方在7月10日前未签订《上海市公有住房承租权转让合同》。《上海市公有住房承租权转让合同》示范文本中有“公有住房同住成年人意见书”的专门一栏，要求所有同住成年人签字盖章确认。7月中、下旬，原告与被告张秀兰通过被告德佑经纪公司进行多次协商未果，原告遂向本院提出诉讼主张。目前，被告张秀兰处有原告支付的45,000元，被告德佑经纪公司处有原告支付的5,000元。被告德佑经纪公司陈述，该5,000元并未作为先行支付的居间报酬处理，被告德佑经纪公司只是代被告张秀兰保管。

本院诉前调解中，被告张秀兰表示可以做同住人的工作，继续进行房屋交易，原告则坚决不同意继续受让系争房屋承租权，要求追究被告违约责任，致调解不成。

以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的买卖居间协议、补充协议、收款收据，被告张秀兰提供的《租用居住公房凭证》、户口簿，被告德佑经纪公司提供的《上海市公有住房承租权转让合同》示范文本等证据为证，并经庭审质证查实，依法予以确认。

本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律法规。根据原、被告签署的买卖居间协议的内容，可认定原告、被告张秀兰分别与被告德佑经纪公司形成了居间服务关系，通过被告德佑经纪公司的居间服务，原告与被告张秀兰达成了系争房屋公房使用权转让的协议。根据三方的陈述，应认定由于系争房屋其他成年同住人不同意出售，被告张秀兰未与原告签订《上海市公有住房承租权转让合同》示范文本。

公房的承租权和居住权属于国家按政策给予公民的福利待遇，具有维护公民居住生存利益的基本功能。《上海市房屋租赁条例》规定，公有居住房屋承租人将承租权转让给他人，应当事先征得本处有本市常住户口的共同居住人的同意。因此，公房承租人处分其承租权的自由受共同居住人意思表示的限制。原、被告在签署买卖居间协议、补充协议前并未取得在系争房屋内具有本市常住户口的所有共同居住人的书面同意或授权，事后共同居住人也不追认协议效力，故买卖居间协议中关于被告张秀兰与原告之间转让系争房屋承租权的相关条款及补充协议均为无效。因协议无效，原告以被告张秀兰违约为由要求其双倍返还定金的诉讼请求于法无据，本院不予支持。买卖居间协议中原告与被告张秀兰之间关于承租权转让的相关条款无效后，不影响协议中关于居间部分条款的效力，原告、被告张秀兰与德佑经纪公司之间就居间服务如有争议，可另案解决。

根据无效合同的处理原则，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，被告张秀兰向原告收取的钱款应当予以返还。买卖居间协议中约定，被告张秀兰授权被告德佑经纪公司代为收取并保管钱款，被告张秀兰出具的收据亦确认了收到原告定金的金额，同时表明知悉有5,000元留存于被告德佑经纪公司，故本院认定被告张秀兰已收取原告的款项为50,000元。因其中5,000元现由被告德佑经纪公司代被告张秀兰保管，可由被告德佑经纪公司直接向原告返还，45,000元由被告张秀兰予以返还。原告在协议订立过程中无过错，协议相关条款无效的责任在被告张秀兰，被告张秀兰应当赔偿原告因此所受到的损失。原告提交的《国内航空电子客票预定证明》中乘机人非原告，且没有任何票价信息，被告张秀兰不予确认，本院认为无法作为原告所受损失的有效证据。但原告基于信赖而订立协议、支付款项，最终交易未成，原告应有一定的损失。鉴于损失数额难以确定，本院对原告的损失酌情予以支持，被告张秀兰在2014年7月10日因同住人原因未能与原告订立正式合同时，应当主动返还原告所预付的款项，而被告张秀兰至今未予返还，故损失金额可以5万元按中国人民银行同期贷款利率所产生之利息计，自2014年7月11日起计至钱款清偿时止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《上海市房屋租赁条例》第三十八条第二款之规定，判决如下：

一、《房地产买卖居间协议》中关于原告龚燕萍、李亚和被告张秀兰之间转让本市XXX路XXX弄XXX号公房承租权的相关条款无效；

二、原告李亚与被告张秀兰签订的《补充协议》无效；

三、被告张秀兰应于本判决生效之日起十日内返还原告龚燕萍、李亚人民币45,000元；

四、被告德佑房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告龚燕萍、李亚人民币5,000元；

五、被告张秀兰应于本判决生效之日起十日内向原告龚燕萍、李亚赔偿损失，损失金额为人民币50,000元按中国人民银行同期贷款利率所计之利息（自2014年7月11日起，计至实际清偿之日止）；

六、原告龚燕萍、李亚的其余诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费人民币2,300元，减半收取计人民币1,150元，由原告龚燕萍、李亚承担人民币350元，被告张秀兰承担人民币800元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

  审  判  员 姚晓菁

  二〇一四年十一月二十五日

  书  记  员 万健健