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徐君霞律师,全国优秀律师事务所——远闻律师事务所合伙人、律师,法学硕士,资深房产律师、上海律协知产委委员、“12348”专家型咨询律师、上海政法学院外聘法律教师。
    徐律师律师执业近十年来,已为上百家企事业单位提供过法律服务,并承办过数百件诉讼案件和非诉项目,在房产买卖、房产租赁、房屋拆迁、公房买卖、房产分割等等领域的诉讼和非诉业务具有丰富的经验,广受客户好评。[详细简介]
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房东一人名下房屋签署买卖合同后,房东配偶不同意,法院判继续履行 作者:上海房产律师    文章来源:www.blawjun.com    点击数:    更新时间:2017-04-13

上海市宝山区人民法院

2016)沪0113民初6878

原告董先生,。原告冯女士。上列两原告的共同委托代理人徐君霞,远闻(上海)律师事务所律师。

被告王先生。委托代理人徐桐,北京盈科(上海)律师事务所律师。

第三人贾女士。

原告董先生、冯女士与被告王先生房屋买卖合同纠纷一案,本院于201646日受理后,依法由审判员蒋梦娴独任审判,通知贾女士作为第三人参加诉讼,并公开开庭进行了审理。原告董先生、冯女士及其委托代理人徐君霞,被告王先生及其委托代理人徐桐,第三人贾女士到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董先生、冯女士诉称,20151128日,董先生、冯女士经上海德佑房地产经纪有限公司介绍,与王先生就上海市宝山区聚丰园路XXXXXXXXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》,并先后支付了购房款共计人民币78万元。此后,因王先生拒不履行过户义务,故董先生、冯女士起诉要求继续履行双方间的上海市房地产买卖合同及补充协议,王先生将系争房屋过户并实际交付给董先生、冯女士,并以216万元为本金、按每日万分之五的标准支付201621日起至过户之日的违约金。被告王先生辩称,系争房屋是王先生与贾女士的夫妻共同财产,贾女士不知晓也不同意王先生出售系争房屋。系争房屋的出售侵犯了贾女士的权利,且事实上系争房屋无法过户和交付。王先生隐瞒了相关情况,单独与董先生、冯女士签订了买卖合同,的确有过错,王先生愿意对董先生、冯女士进行赔偿,由董先生、冯女士在相同位置购买相同房屋,但不同意董先生、冯女士的诉讼请求;且违约金标准过高、要求调低。第三人贾女士辩称,王先生瞒着贾女士自行到上海来卖房,直到要办理过户了,贾女士才知晓,现贾女士坚决不同意出售系争房屋。经审理查明,20024月,王先生与贾女士登记结婚。2004513日,王先生经核准登记为系争房屋的房地产权利人。20151128日,王先生(卖售人、甲方)与董先生、冯女士(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,其中约定,甲乙双方通过上海德佑房地产经纪有限公司第九分公司居间介绍,由乙方受让甲方系争房屋,房屋建筑面积115.70平方米,房地产转让价款216万元。第四条约定,甲乙双方同意,甲方于_____日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的__日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验,查验后签订房屋交接书为房屋转移占有的标志。第六条约定,甲乙双方确认,在2016131日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。补充条款()约定,4、甲方保证有权出售该房地产,并在签订本合同时已征得其他权益人的同意(若有);若因甲方无权处分或越权处分等原因造成本协议未能履行,甲方承诺按本合同违约责任条款的标准向乙方承担违约责任。6、违约责任,(1)甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行……附件三付款协议约定,一、首期房价款,乙方应支付甲方首期房价款65万元。1、乙方已在甲乙双方签订本合同前通过居间方转付或直接支付甲方定金5万元,在签署本买卖合同后,转为部分首期房价款。2、乙方应于签订本合同并申请办理公证手续(若有)后当日内通过居间方转付或直接支付甲方部分首期房价款60万元。二、第二期房价款,乙方应支付甲方第二期房价款151万元,乙方通过如下方式支付:申请贷款:乙方应于签订本合同后五日内向贷款银行等申请贷款,签订相关合同或协议,办理相关手续,甲方应积极配合乙方办理申请贷款手续及提供所需材料。若乙方向贷款银行等申请的贷款未通过或额度不足的,应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过居间方转付或直接支付甲方。贷款支付:乙方应于该房地产所在区房地产交易中心办理完成产权证明文件后三个工作日之内自行或委托他人领取并提供给贷款银行等配合放款,第二期房价款由贷款银行等支付,放款期限以贷款银行等为准,甲乙双方应积极配合贷款银行等提供所需材料。同日,甲乙双方签订补充协议,主要内容为,1、在甲乙双方已签订的上海市房地产买卖合同中,约定的房价款为216万元,现乙方所需支付的合同房价款仍按照买卖合同附件三之付款协议所列方式支付给甲方。2、乙方应在支付该房地产的合同总价款外,再直接支付给甲方装修补偿款44万元,该笔款项具体支付方式如下:乙方签订贷款合同后当日内直接支付给甲方装修补偿款13万元。乙方应于甲乙双方共赴该房屋所在区房地产交易中心办理产权过户当日内直接支付给甲方装修补偿款31万元。该笔款项具体支付方式见本协议第六条。6、甲乙双方约定,若乙方在办理产权过户前办理完毕房屋交接手续,则应于过户当日内直接支付甲方装修补偿款31万元;若双方在办理产权过户前未办理完毕房屋交接手续,则乙方应于过户当日直接支付甲方部分装修补偿款26万元,甲乙双方同意预留剩余装修补偿款5万元作为尾款,待双方办理房屋交接手续当日内,由乙方直接支付甲方该笔款项计5万元。20151116日,董先生、冯女士向王先生支付购买系争房屋的定金5万元。20151128日,董先生、冯女士向王先生支付购买系争房屋的房价款60万元。2015121日,董先生、冯女士向王先生支付购买系争房屋的房价款13万元。审理中,董先生、冯女士与王先生一致确认,20151116日,买卖双方就系争房屋签订房地产买卖居间协议,当时约定的房价是255万元。王先生提出,由于其做生意、着急用钱,故由中介公司先行于201511月支付垫资款,但需将系争房屋办理抵押手续,由中介公司作为抵押权人,该手续需要王先生及其妻子一起去公证处办理公证,垫资的相关费用由董先生、冯女士负担。嗣后,冯女士未予以配合办理相关的公证手续。此后,经中介公司建议,买卖双方更换了方案,由中介公司在过户同时进行垫资,这样无须办理抵押及公证手续,但房价上涨到了260万元。故20151128日,董先生、冯女士与王先生重新补签了一份落款时间仍为1116日、且价款为260万元的房地产买卖居间协议,并于当天签订了上海市房地产买卖合同及补充协议,房地产买卖居间协议第3.8交房及尾款约定,款清交房。董先生、冯女士表示,其知晓王先生系已婚,且董先生、冯女士有理由相信贾女士同意出售系争房屋。王先生、贾女士办理公证手续时,董先生、冯女士并不在场,但其听陪同办理手续的中介说,贾女士当时质疑的是卖房子为何要去作抵押,即贾女士不同意的是抵押公证手续,而并非不同意卖房。为了购买系争房屋,董先生、冯女士已将其唯一住房出售,现只能住在单位宿舍里。董先生、冯女士的购房组合贷款也已审批通过、税费也已支付,在约定的过户当日也到了交易中心,但王先生拒不出现,其只提到要求中介公司先行支付垫资款再予以过户,却从未提出过是因贾女士的缘故而不同意过户。此后,董先生、冯女士还多次通过微信、挂号信等方式催告王先生履行合同。现因系争房屋涉诉,董先生、冯女士只得通过全款付清的方式过户,董先生、冯女士已准备好了所有剩余房款,在过户时可以一并付清。王先生表示,因为被告做生意、年底资金紧张,故想卖房子筹钱。贾女士平时生活在安徽,王先生安徽和上海两边跑。之前如果王先生在上海,住在系争房屋内;后来由于住的比较少、打扫麻烦,故在12年前将系争房屋出租;目前租约到期,系争房屋空关。贾女士知道王先生做生意,但对其资金紧张的情况不了解。董先生、冯女士与王先生签订第一份255万元的房地产买卖居间协议时,王先生隐瞒了贾女士。为了让中介公司垫资,王先生将贾女士骗到了上海。在公证处,贾女士表示不同意办理抵押、也不同意卖房子,并生气地走了。此后,王先生又与董先生、冯女士签订了260万元的合同,在过户前被贾女士知晓,故无法办理过户。贾女士表示,贾女士与王先生生活在一起,平时夫妻关系挺好的,家里的事情都是男同志做主。贾女士不知道王先生有了出售房屋的想法。贾女士坚决不同意出售系争房屋。为证明己方主张,董先生、冯女士向本院提供下列证据:1、申请陈##及胡##作为证人出庭。陈勇的证人证言的主要内容为,其是系争房屋的中介门店的分行经理。201511月中旬,中介公司拟进行垫资,要求王先生与贾女士办理公证抵押手续,陈勇陪同办理相关手续。在公证处,排队等候了两个多小时。当时贾女士知道王先生要卖房子,办理公证抵押手续是为了尽快拿到房款。当时贾女士表示不同意用房子办理抵押,故公证手续没有办好。但当时贾女士并没有表示不同意卖房子。后来,王先生又重新到了中介公司,经协商,垫资方式变为了过户当天,中介公司垫资支付全款,但前提是要先过户再放款。过户当天,董先生、冯女士都到了,但王先生不愿意出面,一定要提出钱先到账再出面。在交易过程中,王先生从未提到过贾女士不愿购买房屋的情况。胡福奎的证人证言的主要内容为,其当时是系争房屋的中介门店的业务员,交易过程中其询问过王先生,王先生表示其妻子同意出售。关于系争房屋签订了两次房地产买卖居间协议,胡福奎听陈勇说,是因为贾女士不同意办理抵押公证手续、而不是不同意卖房子。2、落款时间为20151117日的配偶同意出售房屋声明,证明贾女士作为产权人配偶签字确认其同意出售系争房屋,王先生作为产权人签字确认上述内容确为产权人配偶亲自签署,且是真实意思表示。董先生、冯女士表示,该份声明系王先生、贾女士在办理公证手续的当天向中介公司出具的。32016128日冯女士与王先生的电话录音,证明双方约定的过户日期前一天,冯女士与王先生通电话,电话中王先生对于第二天过户不持异议,且其中也提及其妻子也来了。王先生、贾女士对证据1证人证言表示,对于贾女士系不同意办理公证、而不是不同意卖房的陈述不予认可。王先生对证据2真实性没有异议,对证据3不予认可。以上事实,有原告董先生、冯女士提供的上海市房地产登记簿、上海市房地产买卖合同、补充协议、收款收据、转账凭条、证人证言、配偶同意出售房屋声明、电话录音等,被告王先生提供的结婚证,及各方当事人陈述等证据为证,已经庭审质证,可以认定。本院认为,董先生、冯女士与王先生就系争房屋签订的房地产买卖居间协议、上海市房地产买卖合同及补充协议系双方当事人的真实意思表示,未违反法律和行政法规的强制性规定,当属合法有效,双方当事人均应当严格履行。系争房屋登记为王先生一人名下,根据物权登记的公示公信原则及配偶同意出售房屋声明,结合系争房屋交易的诸多具体细节,董先生、冯女士表示其有理由相信王先生有权出售系争房屋的陈述,较为可信,本院予以采信。根据合同约定,双方应当于2016131日前办理过户手续,现王先生因夫妻内部矛盾拒不配合过户,缺乏依据,且有违诚信,董先生、冯女士起诉要求过户、并承担逾期过户的违约责任,并表示可以在过户时一并付清剩余房款,合法有据,当予准许。关于违约金标准,王先生抗辩过高,本院结合本案实际情况,酌情调整违约金标准。根据房地产买卖居间协议,交房的条件为款清交房,故董先生、冯女士要求王先生一并交房,亦当予准许。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一、第二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定,判决如下:一、原告董先生、冯女士与被告王先生就上海市宝山区聚丰园路XXXXXXXXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同及补充协议继续履行;二、被告王先生于本判决生效之日起十日内,将上述房屋的房地产权利转移登记至原告董先生、冯女士名下;三、原告董先生、冯女士于本判决生效之日起十日内,向被告王先生支付剩余房款182万元;四、被告王先生于本判决生效之日起十日内,将上述房屋实际交付给原告董先生、冯女士;五、被告王先生于本判决生效之日起十日内,按每日350元的标准向原告董先生、冯女士支付201621日起至上述房屋实际过户之日止的逾期交房违约金;六、原告董先生、冯女士的其余诉讼请求,不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的,应当依照上述规定,支付迟延履行金。案件受理费减半收取为12,092元、财产保全费5,000元,由被告王先生负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。

审判员  蒋梦娴

二〇一六年六月十五日

书记员  袁凯凯

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第八条依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。

依法成立的合同,受法律保护。

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

……

二、《最高人民法院关于适用的解释》

第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。

在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。


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