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徐君霞律师,全国优秀律师事务所——远闻律师事务所合伙人、律师,法学硕士,资深房产律师、上海律协知产委委员、“12348”专家型咨询律师、上海政法学院外聘法律教师。
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公房售后交易 须同住人书面同意 作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2014-8-26

售后公房在二手房交易市场上占较大份额,一些中介公司在操作售后公房买卖中,审查合同时会特别增加一个程序,即让产权人签订房屋买卖合同的同时,还要求全体同住人写书面同意书。有的中介公司则并不征求同住人的意见。

  各区县房产交易中心在办理售后公房产权过户时,审查的方法也并不一致。有的让产权人和同住人都要到场,有的并无这一要求。同住人的同意书也并非售后公房产权过户的必备资料之一。如今房产交易中心对二手房的过户审查采取形式审查原则,即只审查上下家所提供的过户材料形式是否合法,对房屋是否有同住人以及同住人是否同意过户这类实质性问题并不加以审查。

  【案例参考】

  2005年2月,张某通过中间人介绍,与吴某就房屋转让事宜达成一致。吴某在北京市昌平区拥有产权房(售后公房)一套,产权人是吴某,实际居住人除吴某外,还有其母亲刘某。双方签订了《房地产买卖合同》,并到交易中心申请了过户登记。房屋成交总价50万元,后吴某根据合同约定支付了房款40万元,另10万元于交房后支付。2005年3月下旬,张某取得了房产证。

  但吴某未如期交房,且下落不明。为了入住该房,张某只得和吴某的母亲刘某直接协商。年过七十的刘某坚持认为,吴某出售该房未征得她的同意,而且当初公房转产权时吴某曾保证她的居住权,她不愿意搬出该房。对张某提出的其他安置方案均予以拒绝。张某房产证在手却毫无办法,只好一纸诉状,将刘某告上法庭,要求刘某迁出该房。

  北京市昌平区法院经审理认为,吴某作为该房的唯一权利人,其处置产权的行为合法有效,张某合法取得该房产权,也应享有房屋的产权。但由于房屋系公房出售而来,被告刘某作为法定同住人,对涉诉房屋有合法居住权。考虑到被告系高龄老人,又无实际迁让之处,吴某的请求难以被支持。一审法院判决驳回张某的诉讼请求。

  【律师评析】

  售后公房的同住人权利保护,一直是一个备受争议的问题。2003年以前,售后公房上市交易,均需要得到同住人的书面同意,以往的示范合同文本上有专门的同住人意思表示的附件。但后来,随着产权交易审核口径的改变,交易中心不再进行同住人是否同意的形式审查,中介机构也开始放松审查,导致同住人权益保护的纠纷不断增加,包括同住人的迁让纠纷、户口纠纷等。


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