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徐君霞律师,全国优秀律师事务所——远闻律师事务所合伙人、律师,法学硕士,资深房产律师、上海律协知产委委员、“12348”专家型咨询律师、上海政法学院外聘法律教师。
    徐律师律师执业近十年来,已为上百家企事业单位提供过法律服务,并承办过数百件诉讼案件和非诉项目,在房产买卖、房产租赁、房屋拆迁、公房买卖、房产分割等等领域的诉讼和非诉业务具有丰富的经验,广受客户好评。[详细简介]
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两外籍人为买房成诉--不能贷款谁的错 作者:佚名    文章来源:本站原创    点击数:    更新时间:2014-8-26

来自新西兰的孙先生为购买美籍人士SZE JEPPY名下位于本市西康路某号房产,恰逢我国政府再次出拳遏制房价过快上涨政策,导致双方买卖房屋“搁浅”,为讨回定金及支付赔偿金事宜双方对簿公堂。近日,上海静安法院判决由SZE JEPPY返还孙先生房款20万元;另有孙先生支付SZE JEPPY解除合同赔偿金30万元。

  2010年4月15日,拥有新西兰国籍的孙先生与美国籍SZE JEPPY先生签订了《上海市房地产买卖合同》一份,约定孙先生购买SZE JEPPY名下位于本市西康路上的某号房屋,房屋总价为1025万元,约定2010年4月21日前支付首付款410万元,605万元贷款于孙先生的贷款银行在收到抵押证五个工作日内支付,尾款10万元在双方办理房屋交换手续当日支付。合同还约定若逾期付款,孙先生应向SZE JEPPY支付逾期未付款的0.05%违约金,合同继续履行。若一方未按约付款或者办理过户手续的,相对方有权单方面解除合同,一方需向相对方支付赔偿金,赔偿金额为总房价的20%。签约后,孙先生向SZE JEPPY支付了20万元定金转为首付款。

  2010年4月17日,我国政府下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,孙先生属于国务院此项通知列明的不予发放住房贷款的对象。同年4月26日,孙先生告知SZE JEPPY因无法取得贷款,要求解除合同。当月29日SZE JEPPY曾致函孙先生,要求履行付款义务。2010年6月2日,SZE JEPPY书面通知孙先生解除合同并要求支付赔偿金,双方一致确认该日为合同解除日。

  2010年6月上旬,孙先生起诉到法院称,在2010年4月15日双方签订了《上海市房地产买卖合同》后,自己支付了20万元定金。但仅仅二天后国务院就下发了遏制房价过快上涨的政策,明确“对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。而自己属于列明不予发放住房贷款的对象,该调控房地产政策实属突然,自己虽与多家银行联系,仍无法取得贷款,后双方对解除房屋买卖合同达成一致,但对是否承担违约金或违约赔偿金产生异议,请求法院判令SZE JEPPY返还支付的20万元。

  法庭上,SZE JEPPY辩称及反诉称,双方在合同中设定未按约定期限付款不履行的,应给付总房价的20%赔偿金。还反诉要求孙先生支付逾期付款的违约金79950元;支付解除合同的赔偿金205万元(总房价的20%计算)。

  针对反诉部分,孙先生辩称合同不能继续履行是政策原因,作为买卖双方及中介方均有责任。自己从未承诺用现金补足贷款,在无法取得贷款的情况下,才于2010年4月26日提出解除合同,没有再支付首付款的余款。认为SZE JEPPY不能同时既主张逾期付款的违约金,有主张解除合同的赔偿金。

  本案争议焦点:1、合同解除孙先生是否应承担违约责任?2、SZE JEPPY反诉主张的逾期付款违约金与解除合同的赔偿金是否重复,赔偿金是否过高?

  孙先生认为,房贷政策变化是导致他不能履行合同的主要原因,自己不应承担解除合同的违约责任,声称即便不是贷款原因,根据2006年7月国家建设部、商务部、国家发展和改革委员会、人民银行、工商总局和外汇局联合发文,明确在境内工作、学习实际一年以下的境外个人不得购买商品房。而自己在上海未住满一年,不符合购房条件。涉及违约金,因SZE JEPPY没有实际损失,不能同时主张逾期付款违约金和解除合同赔偿金,但同意承担5天的违约金。

  SZE JEPPY认为,孙先生在中国购房,应当对中国的购房政策主动了解,由此造成的后果应自行承担责任。现孙先生的违约分两部分,一是约定支付的首付款410万元,期限是2010年4月21日,但仅支付了20万元;二是双方在签订房地产买卖居间协议中约定,若银行批准的贷款额度不足或不批准贷款,孙先生应将贷款不足部分的房款支付给自己,认为反诉主张违约金和赔偿金并不矛盾,符合合同约定。

  法院认为,房屋买卖是一种标的额相对较大,与买卖双方有切身利害关系的合同。孙先生作为付款义务人的购房,应对房屋买卖的相关政策有一定了解,对合同订立后可能出现的履行障碍有相应的解决方案。而有关境外人士的购房政策,我国早在2006年7月就有了规定,即使没有贷款原因,孙先生同样不符合购房条件。造成双方签订房地产买卖合同解除的责任在孙先生,孙先生应承担由此产生的法律后果。但SZE JEPPY要求孙先生承担逾期付款违约金和解除合同赔偿金,而依据合同约定,若选择要求孙先生承担逾期付款的违约金,前提是合同继续履行;若选择解除合同,违约方应当承担的是解除合同的赔偿金,解除合同的赔偿金具有惩罚性。本案孙先生在签约数日后即通知SZE JEPPY因无法获贷款要求解除合同,且在SZE JEPPY最终选择同意孙先生解除合同,并要求孙先生承担解除合同赔偿金的情况下,再让孙先生同时承担逾期付款的违约金没有法律依据。法院综合考虑本案设定总房价的20%赔偿金即205万元显然过高,故酌情调整为30万元。因双方购房合同已经解除,孙先生要求返还20万元房款的诉讼要求法院予以支持,遂作出了一审判决。


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