“类住宅”买房人可否要求退房？

2017年4月10日施行的《关于加强本市经营性用地出让管理的若干规定》，明确了办公用地不得建设公寓式办公，商业性用地不得建设公寓式酒店。2017年5月17日发布《关于开展商业办公项目清理整顿工作的意见》明确本市停止审批公寓式办公项目，加强商业办公项目建设、销售监管，按照商业办公的规划要求重新审核尚未上市销售的项目。对在售商业办公项目区分不同情况分类清理整顿，其中对已售未交付入住的项目，要按照商业办公房屋功能进行全面整改，由相关部门联合验收，不符合商业办公要求的，不得交付，不得办理房屋交易登记手续。对销售中开发企业存在误导行为的，要支持购房人依法维护合法权益。

由此，引发了实践中诸多马上或即将发生的办公房卖卖纠纷。目前听说有些大的房地产开发商自知理亏已经发布通知开始办理退房手续，购房款全退并赔偿利息损失。但也有很多开发商以政策并未落地为由，还抓紧自己的钱袋，等着新的过渡政策出现。那么“类住宅”购房人在开发商有钱可退的情况下可否要求退房？在目前房价稳定的情况下，退房退款应该是类住宅购房人比较好的一个选择。那么购房人有无权利要求退房呢？

一、关于能否要求退房？

《合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。
　　当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。
　　第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
　　（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
　　（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
　　（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
　　（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
　　（五）法律规定的其他情形。
    从合同法的规定可以看出，若开发商与购房人协商一致同意解除合同当然是一种退房的理想选择，但是若开发商不同意退房退款的情况下，购房人就只能依据《合同法》九十四条的法定解除情形来寻找自己的退房理由了。

类住宅开发商在销售房产时，都以该房产通水通电通气、有隔层等居住功用作为卖点，并通过广告宣传册、广告单页、网上发布房产的样板房图片等等方式吸引购房者，购房者大都也是因为这个卖点可以实现自己、家人或出租居住的功用才会购买类住宅。那么居住功能就成为了购房者购买类住宅的目的。按照前述的政策，这一居住功能并不合法，因此开发商已经无法实现上述居住功用，所以购房者的买房目的无法实现。因此，购房人可以依据《合同法》94条第（四）因开发商无法实现其合同目的为由要求解除合同。

这里有个问题就是，开发商此前以居住功能作为卖点的宣传和广告是否构成了开发商的房屋预售合同的合同内容呢？开发商提供给购房者的合同补充条款中一般都会写到开发商此前的宣传册、广告页等等宣传资料不能作为合同的组成部分。这种约定是否有效呢？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条 “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

根据上述解释，开发商的销售广告和宣传资料应当视为房屋预售合同的内容，开发商无法实现这一约定，应当承担相应的法律责任。

综上所述，购房人可以选择解除合同，退房来维护自己的权利。

二、退房的话，开发商是否应该赔偿损失或承担违约责任？

（一）开发商支付违约金：

《房屋买卖合同》或《商品房预售合同》中都有格式的违约条款，大意即因一方违约导致合同解除，守约方有权要求违约方承担合同总金额20%的违约金。（实践中这个比例大致在10%-20%之间）。那么买方可否要求开发商承担这个违约责任呢？

《合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
　 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

根据上一部分退房理由和合同法的上述规定，因为开发商的违约行为导致合同解除，开发商应当按照合同约定承担违约金。

（二）开发商赔偿损失
    根据《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
　　约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

若是买方因为购买类住宅，导致买方的损失远远大于违约金的话，可以根据上述规定，要求开发商赔偿买房人的损失。所以，很多购房者和开发商协商的时候，要求按照同期银行贷款利率支付利息损失。这部分损失显而易见，开发商在退房时应当赔偿这部分损失。若购房人还有其他可以预见的利益损失，且高于违约金的话，也可以主张开发商赔偿损失。

综上，作为类住宅的买方，完全可以拿起法律的武器，维护自己的合法权益，在开发商有钱可退的情况下可以要求开发商退房并承担违约责任或赔偿损失。

本文作者：徐君霞律师 远闻律所合伙人   

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